广州华鑫团结香港基金: 料未来10年传统公营房屋落成量超出长策目标

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观点网香港报道：4月24日，团结香港基金今日发表《香港房屋趋势导航2025》报告，未来五年，私人往宅和公营房屋的年均落成量分别将达到 17,100及37,700 伙，足达《长远房屋策略》目标。因应私楼卖地市场波弱，当局应续精简审批简化地契。公营房屋供应趋向乐观，轮候时间达标在望，但新挑战在于控制建筑成本。

报告预测，未来五年私人住宅供应将呈现「先高后低」现象。2025 至2029年每年平均落成约 17,100个单位，惟更多落在2025和 2026年，达到每年约 20,000个单位，并于2027 至2029年间逐渐回落至每年约15,000 至 16,000 个单位。而2030至2034年的第二个五年期间，年均落成量应介乎15,400 至19,900个单位之间。

私人住宅发展周期各阶段正在明显放缓，目前卖地市场被保守氛围笼罩。2024年获批预售同意书申请数量、上盖建筑工程动工数量、以及私营房屋土地供应的估计单位数量，都在持续减少。基本面疲弱，加上规避发展风险意识增加，自2022/23 年度以来成功批出的官地持续减少，且其地皮规模和楼面地价亦有所下跌。

报告对2011 至2020年间招标并已完成发展周期的超过100幅官地进行分析，发现近年发展时长延长了33%，而发展时长当中逾半时间（57%）涉及到施工前与施工后阶段。地盘复杂性和兴建公共设施要求，可能是导致这两个发展时长大幅延长的原因。因此，报告促请政府继续精简审批程序，并简化地契条款。

报告指出，公营房屋落成量正步入「收成期」。预计 2025/26 至 2029/30 年度期间，单靠传统公营房屋年均32,100个单位，已超越《长策》30,800个单位目标广州华鑫，为《长策》2014 年公布以来首次发生。加上简约公屋正在稳步推进，未来五年公营房屋每年平均落成量将达到 37,700个单位。

过去「头轻尾重」供应问题正在缓解，公屋综合轮候时间将维持下降趋势。分析显示当局正在《长策》目标之上建立更稳健供应缓冲，即使计及可能出现潜在延误，预计未来十年传统公营房屋落成量仍将高出《长策》目标约7%至31%，但要在2026/27年度前达成4.5年轮候时间目标，30,000个简约公屋单位的短期填补作用不可或缺。

尽管公营房屋供应前景趋向乐观，背后的成本也正在浮现。预计未来四年香港房屋委员会的年度建筑开支将增加 73%。考虑到未来有一定供应缓冲提供空间，报告建议当局应重新检视「插针楼」和地形复杂的发展地盘的成本效益，以控制不断膨胀的建筑开支。

报告留意到，随着楼价自 2021年从高位回落，资助房屋与私人住宅的楼价重叠范围扩大到 100 至500 万港元之间。然而，2024年实际上只有3%私人住宅成交的楼价落入 100 至300 万港元之间，这个楼价区间内与资助房屋之间的潜在竞争几乎不存在。

至于介乎300 至500 万港元的资助房屋单位，较为容易受私人房屋市场潜在竞争的影响。其对应潜在客源的月入接近全港家庭入息中位数，但也仅占全港住户数约18%，对于这个组别以下的其他中低收入家庭来说，资助房屋仍是其置业首选，反映资助房屋续存的必要性。

数据反映资助房屋对促进公屋单位回收和流转的作用，甚或大于打击滥用公屋。回收单位在过去两年已成公屋单位编配和缩短公屋轮候时间主力。目前超过三成公屋住户对购买资助房屋持开放态度，估计潜在回收单位数量可达338,100个，然而目前二手市场供求错配显著。报告建议未来兴建更大面积单位，以促进换楼链和提升流转率。

团结香港基金总裁李正仪指出，香港房屋市场目前正在风浪中航行，受到高利率、高建筑成本，和货尾积压等不利因素影响，市场更趋保守，出现悲观情绪和舆论也是不难理解。然而，他认为，要尽力避免这样的悲观根法变成现实。特别是在经济波动的背景下，土地房屋策略更需具前瞻性，让市场与政策之间灵活配合应对挑战。

团结香港基金副总裁兼公共政策研究院执行总监叶文祺表示，私人住宅发展周期各个阶段都出现明显放缓，预示未来着成量将逐步回落。而发展周期延长、加上其他不利因素，导致了近年卖地市场的沉寂，尤其因要处理施工前后阶段中出现的复杂条件而增加发展时长，令资金被绑定的时间要明显长于实际施工时长。随之增加的发展风险减低了发展商提交具竞争力标价的兴趣和意愿。尽管市场会进行自我调节，当局也应继续精简审批程序，简化地契条款。

团结香港基金土地及房屋研究主管梁跃昊认为，虽然公营房屋落成量即将迎来收成期，但也需继续应对潜在挑战。面对未来数年急速膨胀的建筑开支，当局应对成本效益进行检讨，以控制项目成本。而即使资助房屋和私楼楼价重叠范围有所扩大，但客源竞争仍然有限，且其协助中低收入家庭自置居所的功用续存。然而，近年大部分新落成资助房屋单位的面积都较细，与公屋住户偏好并不匹配，希望即将落成的资助房屋单位面积能重拾上升趋势。

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